Verticalización inmobiliaria del hábitat chileno, captura privada de renta de suelo, gentrificación y conflictos urbanos: casos de Iquique, Antofagasta, Gran Valparaíso y Gran Santiago, 2011-2017

Verticalización inmobiliaria del hábitat chileno, captura privada de renta de suelo, gentrificación y conflictos urbanos: casos de Iquique, Antofagasta, Gran Valparaíso y Gran Santiago, 2011-2017

Año de inicio: 2017
En curso
Analizar cuantitativamente evolución de la producción inmobiliaria (unidades y m2) y densidades residenciales netas y brutas en las ciudades del estudio, identificando “zonas de concentración inmobiliaria” para el análisis. Identificar incidencia de los Instrumentos de Planificación Territorial, principalmente los Planes Reguladores Comunales (modificaciones, normativas flexibles, zonas especiales, etc.) en la evolución de la explotación inmobiliaria vertical. Evaluar evolución de precios de suelo pagado por inmobiliarias a propietarios (Renta 1) y ganancia inmobiliaria (Renta 2) en las cuatro ciudades caso de estudio (incluye levantamiento de datos CBR). Identificar transformaciones en la estructura socio-económica de los hogares residentes en las zonas de estudio en base a análisis censal 2002-2012 a nivel distrito y manzana.

Metodología:

Objetivo 1: Análisis de evolución de mercado con Encuestas a Proyectos Residenciales en Venta en el Área Metropolitana de Valparaíso, Antofagasta e Iquique (fuente Inciti) desde el año 2010 a la fecha, con periodicidad semestral. Entrevistas con desarrolladores inmobiliarios. Levantamiento de información en salas de venta.

Objetivo 2: Revisión base de datos de Seremi MINVU con PRC a nivel nacional. Procesamiento realizado previamente por López Morales et al. (2012) para comunas de Santiago.

Objetivo 3: Metodología aplicada previamente para Santiago con un levantamiento en oficinas de Conservador de Bienes Raíces (CBRS) en ciudades de Iquique, Antofagasta y Gran Valparaíso (Valpo., Viña y Concón. Metodología de análisis residual estático previamente desarrollada por López Morales (2013, 2015, 2016).

Donde Pic es el precio de venta, CSic es el costo del suelo y CCic es el costo de construcción, para una unidad i en una comuna c.

Objetivo 4: Utilizando Datos Censales 2002 y 2012, se realizará una comparación dinámica en dos observaciones, mediante la ponderación de las variables: 1) Años de Estudio del Jefe de Hogar; y 2) Tipo de Tenencia o Propiedad del Lugar de Residencia.

Impacto social del proyecto

La explotación inmobiliaria del suelo y de barrios es tema de preocupación tanto en Santiago como en las regiones de crecimiento más intensivo del parque de vivienda del país. Muchos de estas comunas no cuentan con Planos Reguladores actualizados para controlar este fenómeno, y requieren insumos relevantes. Asimismo, actualmente no se cuenta con series de datos exactos sobre precios de suelo y vivienda en ciudades fuera de Santiago, y estas comunas necesitan esta información. En tal medida, se espera contar con una muestra representativa de datos y análisis permitirá informar procesos de actualización de PRC en curso o a futuro y, en general, alimentar política pública y debates locales en tales ciudades.

(1) Marcelo Bauzá, Empresa Inciti

(2) Nicolás Herrera, Universidad de Chile